פסק-דין בתיק ע"א 3072/02

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט דן מור) מיום 17.9.02,  בת"א  110433/00, אשר קיבל את תביעת המשיבים והורה על סילוק ידו של המערער ממקרקעין הידועים כחלקה 278 גוש 6972, ברחוב ראשית חכמה 12 בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

1.                    רקע

(א)                המשיבים הם הבעלים במשותף של המקרקעין שאותם רכשו ב- 27.6.99 מאת רשות הפיתוח, לאחר שזכו במכרז שפירסמה. במסמכי המכרז צויין כי בחלק מהמקרקעין מחזיקה משפחה הטוענת לדיירות מוגנת במבנה ישן, ומחזיק נוסף משתמש בחלק מהשטח ובצריף ישן כאורווה (הן המשפחה הן המחזיק אינם קשורים למערער).

(ב)                 לאחר הרכישה, גילו המשיבים כי גם המערער מחזיק בחלק מן המקרקעין. החזקתו היא במבנה ישן בשטח של כ- 4.4X 4.5 מ"ר, המהווה חלק מדירה שחלקה הארי נמצא בחלקה סמוכה (חלקה 74 בגוש 7061), ובחצר שבה מעין לול ומחסן ששטחה כ- 4.4X 16 מ"ר.

(ג)                  ביום 8.11.00 הגישו המשיבים תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידו של המערער מהמקרקעין.

(ד)                 המערער התגונן מפני התביעה בטענה שהוא דייר מוגן במקרקעין, על יסוד זכויותיו של סבו במקרקעין. לחלופין טען כי רשות הפיתוח העניקה לו רשיון מכללא להשתמש במקרקעין, ואין המשיבים רשאים לבטל רשיון זה מבלי לפצותו.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית משפט קמא קבע כי עסקינן במקרקעין מוסדרים ולפיכך, לפי סעיף 25(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-  1969 (להלן: - " חוק המקרקעין"), הרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו. על המערער מוטל, איפוא, הנטל להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין, שכן המשיבים, בעלי המקרקעין, טוענים להסגת גבול.

(ב)                 בית המשפט דחה את טענת המערער לדיירות מוגנת במקרקעין. טענה זו נסמכה על כך שסבו של המערער החזיק במקרקעין סמוך לאחר קום המדינה, והעביר לאם המערער את החזקה בהם בתמורה לסכום סך של 5,000 ל"י. בגין סכום זה נרשמה קבלה עבור "דמי מפתח של הדירה". אם המערער מסרה את החזקה במקרקעין לאחות המערער ולבעלה. האחרונים התגוררו במקרקעין עד שנת 80' לערך ללא ששילמו תמורה, והמערער קיבל את החזקה מהם. בית המשפט קבע כי לא הוכח שסבו של המערער החזיק במקום כדייר מוגן מכוחו של חוזה שכירות. הוא הוסיף וקבע כי גם בהנחה שהסב היה דייר מוגן מכוח חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972 (להלן: "החוק"), הרי שהעברת זכותו לאם המערער נעשתה שלא בהתאם להוראות החוק, בהעדר הסכמת הבעלים וללא תשלום חלקם של הבעלים בדמי המפתח. גם האם העבירה את החזקה במקרקעין בדרך זו ויש לראות בהתנהגותה משום "נטישה".

(ג)                  גם טענת המערער בדבר רישיון במקרקעין נדחתה. נפסק, כי גם אם היה סבו של המערער בעל רישיון במקרקעין, הרי שהרשות שניתנה לו אינה ניתנת לסיחור, ועל כן לא היה הסב רשאי למוכרה לאם המערער, וזו האחרונה לא היתה רשאית להקנותה לאחרים.

(ד)                 נוכח האמור, קבע בית המשפט שיש לבחון את חזקתו של המערער עצמו במקרקעין, שבהם הוא מחזיק החל משנת 81' לערך. בביקור במקום שערך בית משפט קמא נמצא כי המערער אינו מחזיק במקרקעין בעצמו אלא משכירם לאחרים. זאת, כאשר הבעלים לא הקנו לו מעולם זכות לעשות כן וכאשר עסקינן ברשות במקרקעין שהיא זכות אישית. 

(ה)                כך או כך, קבע בית המשפט, כי גם בהנחה שנציגי רשות הפיתוח, הבעלים הקודמים, לא ידעו על נוכחותו של המערער במקרקעין, ואי ידיעתם נובעת מרשלנותם, רשאי המערער להחזיק במקרקעין רק כל עוד לא נדרש לסלק את ידו מהם. לפיכך, גם אם הוענקה למערער בעבר רשות להשתמש במקרקעין, הרי שהיא בוטלה עם הודעתם של המשיבים למערער על דרישתם לסילוק ידו. המערער לא העלה כל נימוק שבגינו אפשר לטעון כי הרשות היא בלתי הדירה. הוא אף לא פירט וכימת את טענתו בדבר השקעותיו במקרקעין. אם הושקעו במקרקעין כספים הרי שהשקעה זו נעשתה לצורך שימוש יומיומי במקום ואין היא מזכה את המערער בפיצוי.

(ו)                  בית המשפט עיכב את פינוי המקרקעין לתקופה בת 12 חודשים, בקובעו כי זהו פיצויו של המערער בגין החזקתו רבת השנים במקרקעין. בית המשפט אף נמנע מלהטיל על המערער הוצאות משפט מתוך הבנה למצבו.

3.                    טענות המערער

ואלו טענות המערער:

(א)                המשיבים הודו כי קודם לרכישת המקרקעין לא ערכו עבודות מדידה בשטח. לפיכך, גם אם תתקבל טענתם שלא ידעו על החזקתו של המערער במקרקעין הרי שהדבר נעוץ במחדלם. המשיבים רכשו את המקרקעין כמות שהם, דהיינו, בכפיפות לזכותו של המערער, אשר זכותו במקרקעין יונקת מזכותו של סבו, שהחזיק בהם מאז קום המדינה. יתר על כן, למשיבים היה ידוע כי יש במקרקעין פולשים, ואין זה משנה אם ידעו באופן פרטני על חזקתו של המערער. נוכח ידיעתם זו היה עליהם לערוך בדיקה יסודית בשטח.

(ב)                 יש לזקוף לחובת המשיבים את הימנעותם מלזמן לעדות את נציגי רשות הפיתוח כדי שיעידו על השימוש שנעשה במקרקעין. נוכח האמור, היה על בית המשפט לקבוע כי החזקתו של המערער במקרקעין היתה בידיעת רשות הפיתוח - בעליהם הקודמים של המקרקעין. החלפת הבעלות במקרקעין, אינה משפיעה על מצבו המשפטי של המערער, שאינו פולש "טרי". 

(ג)                  המערער הוא דייר מוגן במקרקעין, זכות אותה קיבל בירושה מאימו. לחלופין, ניתנה לו הרשות להחזיק במקרקעין. זכותו זו לא הוגבלה בזמן ועל כן יש לראות בהימנעות רשות הפיתוח מלפנותו במשך כ- 50 שנה הענקת רישיון לתקופה בלתי מוגבלת. זכות זו אף לא הוגבלה להחזקה בפועל ועל כן אין כל מניעה כי ישכיר את המקרקעין בשכירות משנה.

(ד)                 המשיבים לא היו רשאים לבטל את רישיונו של המערער במקרקעין שכן לא הם שהעניקו לו רישיון זה. לחלופין, היה מקום לחייב את המשיבים בפיצוי בגין השקעותיו, כתנאי לביטול הרישיון.

4.                    טענות המשיבים